У многих из нас на слуху такое понятие как "управляющая компания" или "управляющая организация". Что же это такое? Каковы правовые, финансовые и экономические аспекты ее деятельности?

Начнем с принципа, который известен и понятен всем. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Остается только выяснить, каким образом можно достичь его претворения в жизнь и получения положительного результата в реальности. В первую очередь для этого нужно определить, кто и как будет управлять домом, в котором находится принадлежащее вам на праве собственности помещение.

С момента вступления в силу нового ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору способа управления многоквартирным домом. При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ именно указанные лица обязаны выбрать в качестве способа управления один из предложенных вариантов.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В данном случае собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные и жилищные услуги с поставщиками этих услуг, а также самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с заключенными договорами.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При этом должно быть зарегистрировано соответствующее юридическое лицо, выступающее от имени всех собственников жилья, а правоотношения с поставщиками необходимых услуг строятся на основе договоров между вновь созданным юридическим лицом и поставщиками услуг. При этом оплата за оказанные и поставленные услуги будет производиться собственниками помещений в адрес действующего юридического лица (ТСЖ или кооператива).
3. Управление управляющей организацией . В том случае, если собственниками помещений будет избран именно этот способ управления, нужно обратить их внимание на ряд специфических факторов. Рассмотрению таких моментов посвящена эта работа.

Правовой статус управляющей компании, ее полномочия, порядок функционирования и ответственность

Итак, для начала определимся с тем, что управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. И данное положение не должно вызывать у непосвященных отрицательных эмоций по следующим причинам.

Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. В свою очередь предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ ).

Важным является тот факт, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальный предприниматель.

Таким образом, управляющая компания или организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

Функции управляющей компании состоят в следующем: она должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, обеспечивать содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами.

Собственники помещений в соответствии с условиями договора управления вправе:

• получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
• проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
• требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

При этом управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, данное юридическое лицо ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Также управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому, собственникам его жилых помещений и третьим лицам, пострадавшим в результате неправильной эксплуатации объекта жилищного фонда, а также в результате действий или бездействия управляющей компании, в размере причиненного ущерба.

Кроме того, управляющей компании необходимо учитывать, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения собрания. В том случае, если оказываемые услуги и выполняемые работы не соответствуют требованиям собственников помещений, они могут воспользоваться предоставляемым им правом и изменить способ управления. Но при этом нужно учесть, что расторжение договора управления должно производиться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договорные отношения управляющей компании, размер платы за содержание и ремонт общего имущества

Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений в многоквартирном доме строятся на основании договора управления многоквартирным домом.

То есть полномочия управляющей компании по представлению интересов указанных лиц содержатся в этом договоре. Так как договор является заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ ).

Исключение составляет договор управления, заключаемый в порядке конкурса. О нем будет сказано ниже.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме д оговор управления заключается в письменной форме:

• либо путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами (по разъяснениям, которые дает Минрегионразвития, такой договор cчитается вступившим в силу как только под ним поставлена первая подпись одного из собственников ),
• либо с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, либо органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений;
• осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

Таким образом, управляющая компания в лице своего представителя может заключить договор как непосредственно с каждым собственником помещения в доме одновременно, так и с органами управления товарищества собственников жилья или с органами управления жилищного кооператива либо иного специализированного потребительского кооператива.

К этому договору предъявляются конкретные требования.

В договоре должны быть указаны:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес, при этом нужно обратить внимание на тот факт, что управляющая компания не должна брать на баланс данный объект, так как он находится в долевой собственности;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Необходимо обратить внимание, что существенным условием, на содержании которого необходимо остановиться подробнее, является, в частности, перечень тех услуг и работ, которые будут оказываться и выполняться управляющей компанией или третьими лицами в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Срок начала исполнения обязательств управляющей организации (если иной срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) - не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Кроме того, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст.161 и ст.162 ЖК РФ обеспечивается надлежащее содержание общего имущества собственниками помещений.

Ведь одной из обязанностей собственников помещения в доме является обязанность содержания общего имущества дома, так как собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Такая обязанность должна быть отражена в договоре управления домом.

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией она реализуется путем внесения указанными лицами платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

В соответствии с п.34 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 , в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта РФ) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равным цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч.4 ст.155 ЖК РФ несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.

К некоторым видам договоров, заключаемым, например, на управление многоквартирным домом, где все помещения находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, предъявляются специфические требования. Порядок управления им устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. В данном случае управление многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Договор управления домом управляющей компанией может быть изменен и расторгнут в порядке, определяемом гражданским законодательством РФ.

Основания изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрены ст. 450 ГК РФ . Указанные действия возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В качестве права на отказ от исполнения договора управления можно принять право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом в любое время путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в нем, одному из этих собственников, указанному в решении общего собрания таких собственников о выборе способа управления данным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.

Но в случае, если срок, на который был заключен договор управления, истек, но заявление одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом отсутствует, то по окончании срока действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Взаимоотношения управляющей компании и собственников помещений в доме, порядок заключения договора управления, иные связанные с этим вопросы характеризуют деятельность управляющей компании только с одной стороны. С другой находятся взаимоотношения этой организации непосредственно с поставщиками тех услуг и работ, которые будут выполняться на объекте. Договоры с организациями теплоснабжения, водоснабжения и иными, необходимыми для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома, заключаются управляющей организацией на основании тех полномочий, которые содержатся в договоре управления.

Плюсы и минусы заключения договора управления многоквартирным домом

Предлагаем рассмотреть, чем принципиально отличаются предусмотренные ЖК РФ формы управления многоквартирным домом и какими могут быть последствия в том случае, если собственниками помещений была выбрана управляющая компания.

Товарищество собственников жилья, тот или иной вид кооперативов, управляющая компания являются, как уже говорилось ранее, юридическими лицами. То есть они вправе заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников. В случае же, если собственниками помещений избран непосредственный способ управлении, возникают связанные с этим вопросы, а именно, каким образом нанимать необходимых специалистов (например, бухгалтера, руководителя). По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения очень сложно. Также непонятно, будет ли официально производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж.

30 декабря 2004 г. был принят Закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» , который вступил в силу 1 января 2006 г. Согласно этому Закону в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, в частности, в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Именно они приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме. То есть если вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, где по решению большинства собственников, к которому вы не относитесь, управление осуществляет товарищество, кооператив или управляющая компания, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя их. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир.

Таким образом, управляющая компания наряду с товариществом или кооперативом имеет ряд преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания как юридическое лицо осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.

Основным достоинством управляющей компании перед иными способами управления является следующее. По определению управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.

Но и этот способ управления имеет ряд минусов. Основной из них состоит в том, что на настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. А поэтому есть возможность мошенничества на настоящем этапе. Кроме того, после того как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.

Порядок реализации прав органов местного самоуправления на выбор управляющей компании многоквартирного дома

Еще раз обращаем внимание собственников помещений в многоквартирном доме, что ЖК РФ обязывает их в добровольном порядке в установленные сроки решить вопрос о способе управления домом.

Допустим возникновение следующей ситуации. Идет время, а собственники помещений в многоквартирном доме не предпринимают никаких действий по выбору способа управления этим домом. Как становится понятно из практики, это скорее правило, чем исключение.

А тем временем потихоньку истекает срок, данный законодателем для добровольного разрешения этого вопроса. Обратим внимание собственников помещений на тот факт, что изначально с момента вступления ЖК РФ в силу (1 марта 2005 г.) был установлен годовой срок, до истечения которого собственники помещений должны провести собрание и выбрать форму управления многоквартирным домом (то есть до 1 марта 2006 г.) И если такое собрание проведено не было или соответствующее решение на нем не было принято, право выбрать управляющую компанию приобретает орган местного самоуправления. В этом случае он вправе провести конкурс между управляющими компаниями.

Но Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ были внесены изменения, и этот срок был продлен до 1 января 2007 г. Кроме того, 6 февраля 2006 г. Правительство РФ в развитие положений ст.161 ЖК РФ утвердило Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом .

Федеральный закон от 29 декабря 2006 № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» еще раз продлил срок проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. Теперь пограничной датой было объявлено 1 января 2008 года. Это означает, что начиная с января 2008 года, органы местного самоуправления могут проводить открытые конкурсы по выбору управляющих организаций, завершив их до 1 мая 2008 года.

Орган местного самоуправления в соответствии со статьей 161 ЖК РФ в порядке, установленном Правительством РФ, должен проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, если в вашем доме не намечается проведение указанного выбора, а также в том случае, если:

Собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

• указанными лицами общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
• по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

Принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

• большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
• собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
• не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;

то Вам, как собственнику помещения в многоквартирном доме, нужно знать следующее.

Конкурс представляет собой форму торгов, победителем которых признается участник, предложивший за указанный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

То есть при объявлении конкурса его организатор предлагает претендентам ограниченный объем финансирования, в который необходимо «уложить» максимально большой объем предлагаемых претендентом работ и услуг (начиная с уборки земельного участка, подготовки дома к сезонной эксплуатации и заканчивая очисткой и влажной уборкой мусорных камер и протиркой пыли с колпаков светильников, подоконников в помещениях общего пользования). Полный список работ оговорен в Перечне обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса.

В качестве отступления замечу, что, может быть, имеет смысл воспользоваться данным документом при заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией при определении объема подлежащих выполнению работ также и в том случае, если этот договор будет заключен не в порядке конкурса.

Важным является также и тот факт, что хотя конкурс и является открытым по составу участников и по форме подачи заявок, но специализированная организация не может быть участником конкурса. Данная норма не ущемляет права этих юридических лиц. Просто в том случае, если данное ограничение будет снято, то монополистами в сфере управления многоквартирными домами станут именно эти организации по причине того, что они могут самостоятельно устанавливать расценки на оказываемые ими услуги, и тем самым проведение конкурса, да и само понятие конкурса как торгов потеряют свой смысл.

Итак, если собственники помещений в доме не выполнили указанных ранее действий, то будьте готовы к тому, что в установленные сроки вам станет известно о проведении соответствующего конкурса. Но даже в этом случае у указанных лиц есть возможность принять решение самостоятельно.

Так как в извещении о проведении конкурса указывается (наряду с основанием проведения конкурса, наименованием, местом нахождения, почтовым адресом организатора конкурса) также и характеристика объекта конкурса (включая адрес многоквартирного дома), и наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых или оказываемых по договору управления многоквартирным домом, и размер платы за содержание или ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса, и, что самое важное, место, дата и время проведения конкурса, то у собственников помещений есть возможность даже в этом случае реализовать свое право на выбор способа управления домом.

В этом случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Если же указанных действий не последовало, то при объявлении результатов конкурса мнение собственников помещений учитываться уже не будет.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ победитель конкурса должен выполнить следующие действия:

• в течение десяти рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представить организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств;
• в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направить подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст.445 ГК РФ .

Данное положение соответствует действующему ЖК РФ. В соответствии с п.5 ст.161 ЖК РФ органы местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляют всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст.445 ГК РФ .

В соответствии с указанной нормой ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Но с заключением договора управления в порядке конкурса взаимоотношения органа местного самоуправления и собственника помещения в этом доме не завершаются.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом должен созвать собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления. То есть та организация, которая выиграла конкурс на управление домом, может беспрепятственно осуществлять управление и эксплуатацию.

Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания?

Управляющей компанией является юридическое лицо.

Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по , содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Управляющие компании подразделяются на три вида:

• управляющие;
• гибридные;
• эксплуатационные.

Управляющие организации самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе.

Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление, эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с в лице правления или . Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

Чем регламентируется работа УК?

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

Основные из них:

Права и обязанности УК

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

• работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
• услуги организационного и управленческого характера.

К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

1. Обеспечение и контроль .
2. Выявление недобросовестных жильцов, и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
3. Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
4. Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
5. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании .
6. Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
7. Доведение до собственников новых .

В свою очередь управляющая организация вправе:

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант , когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Порядок отчета перед жильцами

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

может быть установлен иной порядок и сроки.

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год , направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

Контроль жильцов за деятельностью УК

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

• Роспотребнадзор;
• Жилищная инспекция;
• судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся .

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления . Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Видео: Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

Ни для кого не секрет, что в человеческой природе во все времена было заложено стремление к комфорту. Каждый из нас, возвращаясь домой после трудового дня, хочет увидеть чистый двор и подъезд, подняться в свою квартиру на исправном лифте. Для претворения всех этих желаний в жизнь собственникам необходимо определиться с выбором управляющей компании. Куда обращаться? Качественными ли будут оказываемые услуги и что делать в случае разочарования? Прежде чем ответить на эти вопросы необходимо разобраться в самом понятии «управляющая организация».

Итак, управляющая организация (ЖКХ) — это юридическое лицо, на которое собственниками многоквартирных домов возложены обязанности по их содержанию, а именно своевременное и гарантированное поддержание чистоты в подъездах и близлежащей территории, обеспечение исправности всех инженерных сетей и конструкций. Проще говоря, это лицо или группа лиц, осуществляющая управление многоквартирным домом.

Отношения между собственниками жилья и управляющей компанией строятся на основании заключенного между ними договора, в котором прописываются права и обязанности сторон. Его легальное определение дано в части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. Так, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, управляющая компания в оговоренный срок и на определенных условиях должна обеспечивать ремонт и содержание дома, а жильцы, в свою очередь, имеют право на:

— получение сведений об оказанных услугах (акта выполненных работ) в течение пяти рабочих дней с момента подачи запроса;

— проверку качества оказанных услуг посредством проведения экспертизы;

— устранение последствий некачественных работ.

Важно отметить, что управляющая организация несет ответственность за исполнение своих обязанностей в соответствии с законодательством Российской Федерации. Если Вы сомневаетесь в правильности своего выбора, то всегда можете воспользоваться своим законным правом сменить управляющую компанию. Удобнее всего это сделать в момент истечения срока договора (он обычно составляет от 1 года до 5 лет). Если же срок наступления такой возможности велик, а работой управленца Вы не довольны уже сейчас — нужно расторгать договор. Обычно в самом документе прописана процедура и условия расторжения — тогда проблем не возникнет. Если Ваш договор этого не предусматривает, необходимо принимать меры, предписанные законодательством, например, создать ТСЖ. Это решение, согласно Жилищному Кодексу, влечет за собой расторжение договора с неугодным управленцем.

В действительности развязать отношения с недобросовестной управляющей организацией довольно трудно. Тут на помощь жильцам могут придти судебные органы или общества защиты прав потребителей. Кроме того, существуют частные фирмы, готовые за внушительное вознаграждение избавить собственников от любых проблем в сфере ЖКХ.

Очевидно, обращаться за услугами в управляющую организацию или нет — вопрос спорный во многом еще и из-за участившихся случаев мошенничества. В основном оно выражается в том, что деньги, перечисленные в счет уплаты коммунальных услуг, до ресурсоснабжающих компаний не доходят. Злоупотребляя доверием граждан, управляющий может довольно долго расходовать деньги населения на свои нужды. Заканчиваются такие истории довольно печально: жильцы несут непомерные убытки, а концов, как правило, не найти. В связи с этим региональные власти все чаще запускают программы по созданию единых расчетных центров. Жителям же тех регионов, где подобных санкций произведено не было, следует более тщательно подходить к вопросу выбора управляющего, либо вовсе от него отказаться.

Стоит ли вводить ТСЖ?

Итак, если Вы все же решили обратиться за услугами в управляющую компанию, следует рассмотреть все возможные варианты. Как уже говорилось выше, жильцам предоставляется выбор второй стороны при заключении договора с управленцем: это либо сами собственники помещений, с каждым из которых должен быть заключен договор на равных условиях, либо товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖК). Такой способ управления избирается жильцами на общем собрании. В этом случае с управляющей компанией через свои органы будет взаимодействовать уже само товарищество, выполняя, по сути, роль посредника. Все важные решения жильцы отныне будут принимать сообща. Необходимо учитывать, что способ управления может измениться в любой момент по решению самих собственников.

Ответить на вопрос, стоит ли создавать ТСЖ, можно взвесив все «за» и «против» этого положения. Среди очевидных его достоинств то, что Вы всегда сможете принимать участие в принятии решений по управлению общедомовыми вопросами, ведь товарищество обязано учитывать мнение жильцов. Однако может случится так, что перевес окажется не в Вашу пользу — в таком случае придется смириться с позицией большинства.

Нельзя забывать, что есть еще один вариант — обходится собственными силами, не обращаясь ни к помощи ТСЖ, ни к управляющей организации. Если жители проявляют активную гражданскую позицию и страстный интерес к жизни своего дома, то почти наверняка все удастся, и в подъездах будет царить чистота и порядок. Однако, зная менталитет наших граждан можно себе представить, к чему обычно приводит безынициативность в управлении, скажем, 100-200-квартирнм домом. В такой ситуации организованный контроль со стороны ТСЖ может стать гарантом сколь-нибудь заметного порядка в Вашем жилище.

Еще одной важной и положительной особенностью ввода ТСЖ является получение законного права ведения какого-либо вида хозяйственной деятельности, и как следствие, получения от нее дохода. Что это значит? А то, например, что члены товарищества могут своими силами сделать мелкий ремонт, не привлекая платную рабочую силу со стороны. Кроме того, если в доме имеются свободные нежилые помещения — подвалы например, или фасады, пригодные для размещения рекламы, жильцы от лица товарищества могут сдавать их в аренду. Полученные средства могут быть использованы для улучшения придомового ландшафта и других территорий общего пользования.

Одним из основных отталкивающих факторов создания ТСЖ является необходимость уплаты членских взносов. Обусловлена она тем, что работа членов товарищества, а также услуги привлеченных бухгалтеров и юристов должны оплачиваться. Таким образом, становится очевидно, что если Вы хотите получить грамотное управление своим имуществом, необходимо быть готовым доплатить за эти услуги или же принять всю ответственность по управлению на себя.

Неприятным фактом является то, что некоторые члены ТСЖ, как и руководители управляющих компаний, не всегда добросовестно исполняют свои обязанности. Так, в январе этого года Южно-Сахалинский городской суд возбудил уголовное дело против председателя одного из ТСЖ, который похитил и растратил денежные средства, принадлежащие жителям двух многоквартирных домов. Как выяснилось в ходе следствия, подсудимый сдавал в аренду имущество дома без ведома собственников, а вырученные средства перечислял на счет своей фирмы и расходовал на цели, не связанные с управлением общим имуществом. И, к сожалению, таких случаев в разных регионах нашей страны достаточно. Руководствуясь всем вышесказанным, остается подчеркнуть, что процесс выбора способа управления имуществом — дело непредсказуемое и серьезное, в котором ответственность лежит на каждом из нас.

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки. Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие. По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

• Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
• Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
• Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
• Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
• Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
• Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

• Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
• Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
• Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это. Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг. Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

• Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
• Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
• Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

• Отчетах.
• Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых в сфере ЖКХ. Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения. Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

• Органа надзора за ЖКХ.
• Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

• Свидетельство об открытии ИП или ООО.
• Налоговые документы учета.
• Справка от ЕГРЮЛ.
• Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Популярные в России управляющие компании

Из этой стати большинству стало понятно, что из себя представляют управляющие компании, для чего они нужны. Какие обязанности на них возлагаются, а также какую ответственность несут. По ссылке предоставлен список управляющих компаний, которые имеют наивысшие рейтинги по всем регионам:

Обслуживание многоквартирных домов весьма актуальная и даже проблемная тема последнего времени.

Это связано и с износом зданий, построенных еще в советские годы, и с нечистоплотностью некоторых организаций ЖКХ.

Новая структура – управляющая компания (УК) вызывает немало вопросов у собственников жилья.

Попробуем в них разобраться.

Определение понятий

Жилищным кодексом введено понятие «управляющая организация», то есть некоммерческая структура, осуществляющая функции управления домом, которые могут реализоваться в разной форме: через , кооператив и другие.

В основе своей Управляющая компания взяла на себя задачи ЖКО : осуществление хозяйственно-эксплуатационных мероприятий, взаимосвязанных с санитарно-техническим обслуживанием многоквартирных домов.

Что включает в себя :

• обслуживание и содержание зданий;
• ремонт, в том числе различных сетей дома;
• посреднические услуги при поставке ресурсов и другие.

Законодательными основаниями для деятельности Управляющей компании выступают: Жилищный и Градостроительный кодексы РФ , ряд постановлений Правительства и местных органов самоуправления, устав компании.

Отличительные особенности

Управляющая компания обладает отличиями от других организаций, обеспечивающих обслуживание жилого фонда.

В отличие от ЖЭКа она имеет большую хозяйственную самостоятельность и более свободные условия работы. При этом ЖКО может выступать в качестве структурного подразделения Управляющей компании, осуществляющего конкретные задачи.

От ТСЖ УК отличается большим объемом фонда и структурированностью. ТСЖ, как правило, организуется на конкретный дом и действует на основах демократического управления, в котором каждый участник товарищества имеет право голоса.

Круг обязанностей

Все обязанности обслуживающей организации прописаны в договоре, заключаемом с собственниками жилья, они включают:

При неисполнении возложенных на нее обязанностей УК может быть подвержена административному штрафу в объеме от 40 до 50 тысяч рублей. В случае нарушения санитарных требований штраф может увеличиться до 200 тысяч рублей. Также в качестве меры наказания может применяться административное приостановление деятельности организации до 3-х месяцев.

Права

Управляющая компании в спорных ситуациях может отстаивать свои права , заключающиеся в:

Бесплатные работы

Услуги управляющей компании оплачиваются из тех средств, что собраны с жильцов.

Однако, существует ряд работ, которые не включаются в квитанцию :

Способы заработка

Источники заработка для управляющих компаний ограничены рамками законодательства, но достаточно широки.

Компания может получать прибыль с организации субподряда, за реализацию энергосервисных договоров с проведением энергоаудита, экономии ресурсов, предоставлении платных услуг жильцам. Например, установка счетчиков, ремонт в квартирах и так далее.

Помимо того, УК может иметь другие источники доходов : сдача нежилых помещений в аренду, реализация строительных материалов, привлечение других партнеров.

В случае банкротства

Банкротство Управляющей компании – процедура сложная, проходящая через суд.

Однако, большинство организаций предпочитают не предупреждать жителей обслуживаемых домов о наличии проблемы, а раскрывают информацию, только когда процесс находится на завершающей стадии или уже полностью закончился.

В такой ситуации собственники оказываются и без денег, и без обслуживания. Что же они могут сделать?

Для начала обратится в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру , чтобы они осуществили проверку исполнения договора с компанией. Затем с полученными документами пойти в суд с просьбой провести перерасчет или исполнение уже оплаченных услуг. Прекратить оплату услуги по содержанию и ремонту помещений и организовать собрание жильцов, на котором необходимо принять решение о новом способе управления или выборе новой управляющей компании.

О правилах работы Управляющих компаний в сфере ЖКХ смотрите в следующем видеосюжете: